L'obligation de rénovation en Belgique : que devez-vous faire après un achat ?

En Belgique, l'énergie et le logement sont des compétences régionales, et l'obligation de rénovation en est l'illustration la plus nette : trois Régions, trois régimes, et une réponse qui change du tout au tout selon l'endroit où se trouve le bien. Ce n'est ni votre langue ni votre commune de résidence qui décide — c'est la Région où le logement est situé. Un francophone qui achète une maison dans la périphérie flamande relève donc des règles flamandes, et elles sont aujourd'hui les seules qui contraignent réellement un acheteur.

Il s'agit d'une obligation légale, pas d'un conseil : une échéance ou un seuil de label inexact change ce que vous devez faire et quand. Chaque chiffre ci-dessous est donc repris de l'autorité qui l'impose, avec la date à laquelle nous avons consulté sa page. Ce qui n'est pas encore voté est présenté comme tel.

Flandre : la seule obligation qui s'applique aujourd'hui à un acheteur

Depuis le 1er janvier 2023, celui qui acquiert en Région flamande un logement dont le label EPC est E ou F doit le rénover jusqu'à au moins le label D dans un délai de six ans, et le prouver par un nouvel EPC. L'administration flamande appelle cela la renovatieverplichting et renvoie à l'article 11.2/2.1 du Energiedecreet.

L'amende annoncée par l'administration va de 500 à 200.000 euros. La même page mentionne un décret modificatif — approuvé une deuxième fois en principe le 15 décembre 2023 — qui distingue les bâtiments non résidentiels (500 à 200.000 euros) des unités résidentielles (500 à 5.000 euros). Et surtout : l'amende ne supprime pas l'obligation, puisque VEKA fixe immédiatement un nouveau délai.

Quelles mutations déclenchent l'obligation

L'obligation s'attache à un transfert de pleine propriété par acte notarié, et non à votre décision de rénover. Le délai court par acte et par unité de logement : si vous revendez dans les six ans, l'acquéreur suivant doit satisfaire aux mêmes exigences dans le temps restant, le compteur ne repart pas à zéro.

• Oui : vente, échange, donation ou apport en société en pleine propriété, quelle que soit la quotité transférée et quel que soit le type de transaction.
• Oui : la constitution comme la cession d'un droit de superficie ou d'emphytéose (Energiebesluit, article 9.3.1 §1).
• Oui : l'apport ou la cession d'une branche d'activité ou d'une universalité.
• Non : une succession — mais si une obligation courait déjà, l'héritier doit y satisfaire dans le délai restant.
• Non : les actes déclaratifs, une fusion ou absorption, une scission (même partielle), la prolongation d'un droit de superficie ou d'emphytéose entre les mêmes parties, et le share deal, où seul l'actionnariat change.
• Non : en cas de divorce, de fin de cohabitation ou de sortie d'indivision entre personnes physiques déjà propriétaires, dont l'une au moins conserve là sa résidence principale. Une obligation déjà en cours, elle, subsiste.

Le vendeur a par ailleurs un devoir d'information : lorsqu'un bien résidentiel de label E ou F est transféré, la publicité doit mentionner qu'une obligation de rénovation pèse sur le bâtiment, et cette mention doit figurer dans le compromis comme dans l'acte authentique. Pour les cas particuliers — clause d'accroissement, apport dans la communauté matrimoniale — c'est votre notaire qui tranche, avant la signature.

Durcissement : ce qui est décidé et ce qui est seulement annoncé

L'accord de gouvernement flamand 2024-2029 a annoncé trois modifications de cette obligation. Sur la page de l'administration, une seule porte la mention d'une approbation définitive :

La trajectoire planifiée qui y figure encore prévoit le label C pour un achat à partir du 1er janvier 2028, le label B pour les maisons et C pour les appartements à partir de 2035, A pour les maisons et B pour les appartements à partir de 2040, puis A pour tous à partir de 2045. Tant que la suppression annoncée n'est pas inscrite dans un texte approuvé, c'est ce calendrier qui est publié. Pour votre décision d'aujourd'hui, la conséquence pratique est limitée : votre délai et votre cible sont figés au moment de l'acte. Ce qui sera planifié ou supprimé ensuite ne change rien à l'exigence qui pèse aujourd'hui sur le vôtre.

Bruxelles : aucune obligation à l'achat, mais une date pour tous les logements

La Région de Bruxelles-Capitale ne fait pas courir de délai à partir de votre acte : elle fixe un objectif commun à tous les logements. Bruxelles Environnement l'écrit ainsi : au plus tard le 1er janvier 2033, tous les logements devront atteindre l'objectif PEB 275, soit une consommation totale d'énergie primaire de maximum 275 kWh/m² par an, ce qui correspond selon cette même page à une classe énergétique E au maximum. Au plus tôt le 31 décembre 2045 — le gouvernement doit encore fixer cette date — l'objectif sera relevé à 150 kWh/m² par an, soit une classe C ; les logements appartenant à un opérateur immobilier public doivent atteindre cet objectif 150 au plus tard en 2040.

Le document qui détermine si votre bien atteint l'objectif est le certificat PEB bruxellois, établi par un certificateur PEB selon la réglementation de la Région. Ce n'est pas l'EPC flamand : autre Région, autre administration, autre méthode de calcul. Si vous comparez un bien à Bruxelles et un bien en périphérie, vous comparez deux certificats différents.

Wallonie : un cadre décidé, une obligation pas encore en vigueur

Pour un achat en Wallonie, la réponse honnête aujourd'hui est : aucune obligation de rénovation n'est en vigueur. Le 11 décembre 2025, le Gouvernement wallon a pris quatre décisions qui posent un cadre — dont le décret transposant la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, adopté en deuxième lecture, et un projet de plan de rénovation fixant un calendrier indicatif. Ce plan doit encore être validé par les autorités européennes, puis transcrit dans la législation régionale.

Ce calendrier prévoit notamment qu'à partir de 2028 l'acheteur disposerait de cinq ans pour atteindre le label D (label C pour un achat à partir de 2031, B à partir de 2036, A à partir de 2041), et des seuils pour les logements existants entre 2031 et 2050. Le portail wallon de l'énergie assortit lui-même ces chiffres d'un avertissement que nous reprenons mot pour mot : « Ces échéances restent indicatives à ce stade et devront être confirmées par la législation. » Méfiez-vous donc des pages qui présentent le calendrier 2028 comme du droit acquis.

Deux obligations flamandes à ne pas confondre avec celle-ci

• La norme énergétique minimale à partir du 1er janvier 2030, approuvée le 8 décembre 2023, entre dans les normes de qualité du logement et vise la location : maisons ouvertes et semi-ouvertes label E en 2030, D en 2035, C au 1er janvier 2040 ; maisons mitoyennes et appartements label D au 1er janvier 2030 et C en 2035. Un logement non conforme reçoit un défaut de catégorie II au rapport technique, n'obtient pas d'attestation de conformité et ne peut plus être mis en location.
• L'obligation de rénovation des bâtiments non résidentiels, en vigueur depuis le 1er janvier 2022, fonctionne autrement : dans les six ans du transfert, il faut à la fois exécuter un paquet minimal de mesures (isolation de toiture, remplacement du simple vitrage, générateurs de chauffage de plus de quinze ans, certaines installations de froid anciennes) et atteindre 5 % d'énergie renouvelable ou le label E. Un commerce ou un cabinet ne relève donc pas des règles décrites plus haut.

Ce que vous pouvez faire maintenant

Commencez par le certificat que vous avez reçu à l'acte : il porte votre label et une liste de recommandations propres au bien. Si vous êtes déjà en D ou mieux en Flandre, il n'y a rien à faire. Sinon, planifiez les travaux dans l'ordre qui pèse le plus sur le label : d'abord limiter les déperditions par l'enveloppe — toiture, murs, châssis et vitrages — ensuite les installations. Un spécialiste de l'isolation ou un couvreur chiffrera votre logement pièce par pièce, et l'article sur la rénovation de toiture montre comment un tel chantier se déroule.

Ne comptez sur les aides qu'ensuite, et jamais l'inverse. Le soutien est régional : en Flandre, il passe par Mijn VerbouwPremie ; la Wallonie et Bruxelles ont chacune leur propre régime. Ce qui y est ouvert — et si quelque chose l'est — appartient aux pages qui suivent ces régimes — voyez le panorama des primes belges ou passez directement par le simulateur de primes.