Renovatieplicht in Vlaanderen: wat moet je doen na de aankoop van een woning?

Wie in het Vlaamse Gewest een woning of appartement koopt met EPC-label E of F, erft er een wettelijke verplichting bij. Sinds 1 januari 2023 geldt de renovatieplicht: de nieuwe eigenaar moet het pand binnen zes jaar na het verlijden van de authentieke akte energetisch renoveren tot minstens EPC-label D, en dat aantonen met een nieuw EPC. De officiële naam is renovatieverplichting; de wettelijke basis die de Vlaamse overheid zelf vermeldt, is artikel 11.2/2.1 van het Energiedecreet.

Dit is geen advies en geen aanbeveling — het is een plicht met een datum. Daarom staat hieronder eerst wat elke overheid precies oplegt, met de bron erbij, en pas daarna wat je ermee doet. En let op het belangrijkste onderscheid van dit hele artikel: het gewest waar het pand ligt bepaalt welke regels gelden, niet de taal waarin je het dossier leest of de gemeente waar je vandaag woont.

Vlaanderen: de renovatieplicht in zes regels

De termijn start op de datum van de akte en loopt per akte en per wooneenheid, niet per gebouw. Verkoop je binnen die zes jaar door, dan moet de volgende koper binnen de resterende termijn aan dezelfde eisen voldoen — de klok begint dus niet opnieuw. Koop je één appartement in een gebouw met mede-eigendom, dan geldt de plicht voor jouw appartement, ook als de andere eigenaars niets doen.

Over de boete is de Vlaamse overheid expliciet: wie de renovatieplicht niet naleeft, riskeert een administratieve geldboete van 500 tot 200.000 euro. Dezelfde pagina vermeldt een wijzigingsdecreet dat voor die boete een onderscheid maakt tussen niet-residentiële gebouwen (500 tot 200.000 euro) en residentiële gebouwen (500 tot 5.000 euro), en dat op 15 december 2023 een tweede maal — principieel — werd goedgekeurd. En het belangrijkste zinnetje: de boete heft de verplichting niet op — VEKA legt meteen een nieuwe termijn op waarbinnen je alsnog moet voldoen.

Welke overdrachten tellen mee — en welke niet

De renovatieplicht hangt aan een overdracht van volle eigendom via een notariële akte, en niet aan je beslissing om te renoveren. De Vlaamse overheid somt op wanneer ze wel en niet in werking treedt:

• Wel: verkoop, ruil, schenking of inbreng in een rechtspersoon in volle eigendom — ongeacht hoe groot het overgedragen eigendomsaandeel is, en ongeacht het type transactie.
• Wel: het vestigen én het overdragen van een opstalrecht of een erfpacht (Energiebesluit artikel 9.3.1 §1).
• Wel: de inbreng of de overdracht van een bedrijfstak of van een algemeenheid.
• Niet: een erfenis. Maar loopt er al een renovatieplicht, dan moet de erfgenaam binnen de resterende termijn voldoen aan de eisen die op de erflater rustten.
• Niet: akten met declaratieve werking, een fusie of opslorping, een (partiële) splitsing, de verlenging van een opstalrecht of erfpacht tussen dezelfde partijen, en een share deal — bij aandelenoverdracht verandert alleen het aandeelhouderschap.
• Niet: bij echtscheiding, het beëindigen van samenwoning of het uit onverdeeldheid treden tussen natuurlijke personen die al eigenaar zijn en van wie er minstens één zijn hoofdverblijfplaats daar behoudt. Liep er al een renovatieplicht, dan blijft die wel gelden.

Er hoort ook een informatieplicht bij, en die raakt je als verkoper. Wie een residentieel gebouw met label E of F overdraagt, moet in de publiciteit vermelden dat er een renovatieverplichting op rust, en dat moet ook in de onderhandse akte (het compromis) en in de authentieke akte staan. Twijfel je of jouw akte onder de plicht valt — bijvoorbeeld bij een beding van aanwas of een inbreng in het huwelijksvermogen — dan is je notaris de aangewezen persoon om dat vooraf uit te klaren.

Het verstrengingspad: één wijziging is beslist, twee zijn aangekondigd

Hier gaat veel informatie op het internet de mist in, dus het loont om het onderscheid strikt te maken. Het Vlaamse regeerakkoord 2024-2029 kondigde drie wijzigingen aan de renovatieplicht aan. Op de pagina van de Vlaamse overheid draagt er één de vermelding dat ze finaal is goedgekeurd:

Het geplande langetermijnpad dat daar nog staat, is: label C bij aankoop vanaf 1 januari 2028 (woningen én appartementen), label B voor woningen en C voor appartementen vanaf 2035, label A voor woningen en B voor appartementen vanaf 2040, en label A voor alles vanaf 2045. Zolang de aangekondigde afschaffing niet in een goedgekeurde tekst staat, is dat pad wat er gepland is en niet wat er geschrapt is. Voor jouw beslissing van vandaag verandert dat weinig: je termijn en je doel liggen vast op het moment van je akte. Wat daarna gepland of geschrapt wordt, verandert niets aan de eis die vandaag op jouw akte rust.

Drie Vlaamse verplichtingen die hier vaak mee verward worden

De renovatieplicht is niet de enige energetische verplichting in Vlaanderen, en ze vallen niet samen. Ze hebben elk een ander toepassingsgebied, een andere trigger en een andere sanctie.

• De dakisolatienorm en de dubbelglasnorm maken deel uit van de minimale woningkwaliteitsnormen en hangen niet aan een verkoop. Ze horen bij het woningkwaliteitsbeleid, met de woningcontroleur en het technisch verslag als instrument.
• De minimale energienorm vanaf 1 januari 2030. De Vlaamse Regering keurde die op 8 december 2023 goed als nieuwe woningkwaliteitsnorm. Open en halfopen woningen moeten dan label E halen, vanaf 2035 label D en vanaf 1 januari 2040 label C; voor rijwoningen en appartementen zijn er twee stappen, label D vanaf 1 januari 2030 en label C vanaf 2035. Een woning die er niet aan voldoet, krijgt een gebrek van categorie II op het technisch verslag, kan ongeschikt verklaard worden, krijgt geen conformiteitsattest en mag niet meer verhuurd worden.
• De renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen bestaat al sinds 1 januari 2022 en is een ander mechanisme: daar moet binnen zes jaar na de overdracht zowel een minimaal maatregelenpakket uitgevoerd zijn (dakisolatie, vervanging van enkel glas, opwekkers voor ruimteverwarming ouder dan vijftien jaar, bepaalde oude koelinstallaties) als een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 5 % of label E behaald zijn. Een winkel, kantoor of praktijkruimte valt dus niet onder de regels hierboven.

Woon je in een pand met een gemengde bestemming — een woning met een praktijk of een handelsruimte — dan kijkt Vlaanderen naar de hoofdbestemming, dat is de bestemming met de grootste bruikbare vloeroppervlakte.

Brussel: geen plicht bij aankoop, wel een datum voor elke woning

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werkt niet met een termijn die begint te lopen bij je akte, maar met een doel dat voor alle woningen op een vaste datum valt. Leefmilieu Brussel formuleert het zo: uiterlijk op 1 januari 2033 moeten alle woningen voldoen aan het doel EPB 275 — een totaal primair energieverbruik van maximaal 275 kWh/m² per jaar, wat volgens dezelfde pagina overeenkomt met maximaal de huidige energieklasse E. Ten vroegste op 31 december 2045 wordt dat doel opgetrokken naar 150 kWh/m² per jaar (huidige klasse C), al moet de regering die datum nog vastleggen. Woningen van een openbare vastgoedbeheerder moeten dat tweede doel tegen 2040 halen.

Het document dat bepaalt of je woning voldoet, is het EPB-certificaat van het Brussels Gewest. Dat is niet het Vlaamse EPC: ander gewest, andere overheid, andere berekening. Verwar de twee niet wanneer je een pand op de gewestgrens bekijkt.

Wallonië: een kader is vastgelegd, een plicht is er nog niet

Voor wie in Wallonië koopt, is het eerlijke antwoord vandaag: er is geen renovatieplicht in voege. Op 11 december 2025 nam de Waalse regering vier beslissingen die samen een kader vormen — onder meer een decreet dat de Europese EPB-richtlijn omzet en in tweede lezing werd aangenomen, en een ontwerp van renovatieplan met een indicatieve kalender. Dat plan moet eerst nog door de Europese overheden gevalideerd worden en daarna in de gewestelijke wetgeving worden omgezet.

Die kalender voorziet onder meer dat een koper vanaf 2028 vijf jaar zou krijgen om label D te halen (label C voor een aankoop vanaf 2031, label B vanaf 2036, label A vanaf 2041), en drempels voor bestaande woningen tussen 2031 en 2050. Het Waalse energieportaal zet er zelf een waarschuwing bij die we hier letterlijk overnemen: « Ces échéances restent indicatives à ce stade et devront être confirmées par la législation » — deze termijnen blijven voorlopig indicatief en moeten door de wetgeving bevestigd worden. Wie vandaag in Wallonië koopt, koopt dus geen lopende verplichting, maar wel een aangekondigde richting.

Wat je na je aankoop het best doet

Begin bij het EPC dat je bij de akte kreeg: het vermeldt je label en een reeks aanbevelingen voor jouw woning. Voldoe je al aan label D of beter, dan is er niets aan de hand. Sta je op E of F, dan is het verstandig de werken te plannen in de volgorde die het meeste effect heeft op het label — in de praktijk begint dat bij het beperken van warmteverlies via dakisolatie en de rest van de gebouwschil, en pas daarna bij de installaties. Een isolatiespecialist of dakwerker kan jouw woning doorrekenen; wil je weten hoe zo'n dossier loopt, dan zet het artikel over dakrenovatie de stappen op een rij.

Reken daarna pas op steun, niet omgekeerd. De premies verschillen per gewest: in Vlaanderen loopt dat via Mijn VerbouwPremie, en het premieoverzicht legt uit welke categorieën vandaag nog iets krijgen. Wallonië en Brussel hebben elk hun eigen regeling; wat daar openstaat — en of er iets openstaat — hoort op die premiepagina's thuis en niet in een artikel over een verplichting. Je kunt je situatie ook meteen doorrekenen op de premiesimulator.