Keuring elektriciteit bij verkoop: wat wordt gecontroleerd en wat kost het?

De keuring van de elektrische installatie is een van de weinige verplichtingen bij een woningverkoop die federaal geregeld zijn: ze staat in het AREI — het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties, in het Frans het RGIE — en ze geldt dus even hard in Vlaanderen, in Wallonië en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Deze pagina zet op een rij wanneer de keuring verplicht is, wat er wordt nagekeken, wat er gebeurt als de installatie wordt afgekeurd, en wat de kosten bepaalt.

Wanneer is de keuring verplicht?

Het AREI omschrijft het geval nauwkeurig. Een controlebezoek vóór de verkoop is verplicht voor iedere oude huishoudelijke elektrische installatie van een wooneenheid waaraan sinds 01/10/1981 geen belangrijke wijzigingen of aanzienlijke uitbreidingen zijn aangebracht — én voor de installatie waaraan dat sindsdien wél gebeurde, maar waarvan het gedeelte van vóór 01/10/1981 nog niet het voorwerp van een controlebezoek heeft uitgemaakt.

Anders gezegd: het gaat niet om de ouderdom van de woning, maar om de ouderdom van de installatie en om de vraag of dat oude deel ooit al eens is nagekeken. Heb je een oude woning waarvan de elektriciteit volledig is vernieuwd en gekeurd, dan valt ze niet onder deze regel.

Los van de verkoop bestaan er nog drie momenten waarop het AREI een controle oplegt: vóór de ingebruikname van elke nieuwe installatie en van elke belangrijke wijziging of uitbreiding; bij een verzwaring van de aansluiting op het openbaar verdeelnet, voor een oude installatie die nog niet onder het oud AREI werd onderzocht; en periodiek. Die periodiciteit bedraagt voor huishoudelijke installaties 25 jaar, als de installatie conform is. Een keuringsverslag dat ouder is dan 25 jaar is dus aan vervanging toe, ook zonder verkoop.

Wat telt als een "oude" installatie?

Het reglement maakt een onderscheid dat bepaalt waaraan je installatie wordt getoetst, en het is het nuttigste stuk techniek op deze pagina:

• Een oude huishoudelijke elektrische installatie is iedere installatie, of elk gedeelte ervan, waarvan de aanleg was aangevat vóór 01/10/1981 — ongeacht of ze ooit onder het oud AREI is gekeurd.
• Een huishoudelijke elektrische installatie oud AREI is iedere installatie, of elk gedeelte ervan, die een gelijkvormigheidsonderzoek overeenkomstig het oud AREI heeft doorlopen — en waarvan de aanleg dus ná 01/10/1981 is begonnen.

Voor allebei gelden afwijkende beschikkingen: een bestaande installatie wordt niet beoordeeld alsof ze vandaag geplaatst is. Dat is de belangrijkste geruststelling van dit hele artikel — en meteen ook de reden waarom een keuringsverslag zo vaak korter is dan mensen vrezen.

Wat wordt er gecontroleerd?

Bij een oude installatie blijft een lange lijst van verouderde kenmerken uitdrukkelijk toegelaten: elektrisch materiaal dat gebouwd is volgens de regels van goed vakmanschap die golden op het ogenblik van de plaatsing, leidingen met een doorsnede kleiner dan 2,5 mm² maar minstens 1 mm², smeltveiligheden met pennen in oude houders, het ontbreken van equipotentiale verbindingen, het ontbreken van het verslag van de gelijkvormigheidscontrole, en zelfs stroombanen met meer dan acht contactdozen. Niets daarvan leidt op zich tot een afkeuring.

Wat wél tot een afkeuring leidt, is een korte en heel specifieke lijst. Dit zijn de punten die het reglement voor een oude huishoudelijke installatie als verboden aanmerkt:

Daarnaast hoort bij de installatie een dossier, in tweevoud: het eendraadsschema, het situatieplan, het verslag van de gelijkvormigheidscontrole en eventueel de verslagen van het 25-jaarlijkse controlebezoek. Voor een oude installatie volstaan vereenvoudigde eendraadsschema’s en situatieplannen — maar helemaal geen schema’s hebben, is geen optie. Dat is in de praktijk het punt waarop verkopers het vaakst tijd verliezen: de keurder kan zonder schema niet vaststellen wat er waar zit.

Afgekeurd: de verkoop gaat door, de klok begint te lopen

Een negatief verslag houdt de verkoop niet tegen. Dat is de meest verspreide misvatting over deze keuring. Wat het reglement wel vraagt: bij een negatief verslag moet de koper zijn identiteit en de datum van de akte van verkoop schriftelijk meedelen aan het erkend organisme dat het controlebezoek heeft uitgevoerd.

Vanaf dat moment is het de koper die de verplichting draagt. De erkende organismen hanteren daarvoor een termijn van 18 maanden, en die klok begint pas te tikken bij het verlijden van de authentieke akte bij de notaris — niet op de datum van het keuringsverslag. Binnen die 18 maanden moeten de vastgestelde inbreuken weggewerkt zijn én moet er een herkeuring gebeurd zijn met een positief verslag.

Wat kost het?

Voor de keuring zelf publiceren we geen prijsvork, en dat is een bewuste keuze. Onze kostengidsen bevatten wel een tarief voor elektriciteitswerken, maar dat is een uurtarief voor werk aan de installatie — geen erelonen van een erkend organisme. Het tarief van de keuring wordt per organisme bepaald; de prijs van één aanbieder overnemen zou een cijfer zijn dat we niet kunnen onderbouwen. Vraag het tarief op bij twee of drie erkende organismen: ze publiceren het doorgaans zelf, en het gaat om een vaste prijs per bezoek, niet om een prijs per uur.

Wat we wel kunnen onderbouwen, is wat er daarna komt — en dat is meestal het grootste bedrag. Een elektricien rekent in België € 35 – € 70 (incl. btw 6% of 21%) per uur. Die bandbreedte staat in onze kostengids voor elektriciteitswerken; de btw-voet die erbij hoort, hangt af van de ouderdom van de woning.

Wat de factuur voor het wegwerken van de inbreuken uiteindelijk stuurt, is vooral: hoeveel punten er in het verslag staan en of ze in het bord zitten of verspreid over de woning; of de aarding aanwezig en meetbaar is, of ze moet worden aangelegd; of er stopcontacten vervangen kunnen worden dan wel hele stroombanen opnieuw getrokken moeten worden; en of het bord plaats heeft voor bijkomende differentiëlen. Een bord dat vol zit, is een ander verhaal dan een bord met vrije modules.

Premies: federaal geregeld, door geen enkel gewest betaald

Omdat het AREI federaal is, verandert er niets aan de verplichting wanneer je van gewest verandert. Aan de premiezijde ligt dat anders, want wonen en energie zijn gewestelijke bevoegdheden — maar het antwoord komt hier voor de drie gewesten op hetzelfde neer: geen enkel gewest subsidieert de elektrische keuring, en ook het in orde brengen van de installatie staat niet in de premiemaatregelen die wij gesourcete hebben.

• Vlaanderen — Mijn VerbouwPremie richt zich op energiemaatregelen: dakisolatie, muurisolatie, beglazing, warmtepomp, zonnepanelen. Elektriciteitswerken zitten er niet bij. Wat je voor die maatregelen wél kan krijgen, reken je door op onze premiesimulator.
• Wallonië — de *primes Habitation* werken met een basisbedrag maal een inkomenscoëfficiënt, en met een plafond dat een aandeel van de factuur inclusief btw is. Ook daar gaat het om energiemaatregelen, niet om een keuring.
• Brussel — er is op dit ogenblik geen open premiestelsel: RENOLUTION neemt geen aanvragen aan. Dat is geen leemte in onze gegevens maar de toestand zelf, en het geldt dus ook hier.

Reken de keuring en de herstelling dus als een eigen kost, niet als een post waar later nog een premie tegenover komt te staan.

Dezelfde verkoop, nog andere verplichtingen

De elektrische keuring is zelden de enige verplichting die bij een woningverkoop opduikt, en ze is meestal ook niet de zwaarste. Koop je een woning in Vlaanderen, dan kan de renovatieplicht je binnen een vaste termijn na de akte tot energetische werken verplichten — een verplichting met een heel ander prijskaartje dan een keuring. Wat die inhoudt en welke termijnen er lopen, staat in onze gids over de renovatieplicht.

Plan je de werken samen, dan is dat vaak het verstandigste moment om de elektriciteit aan te pakken: gaat er toch een muur of een plafond open voor isolatie, dan zijn nieuwe leidingen daar veel goedkoper in mee te nemen dan achteraf. Vraag je elektricien om de keuringspunten en het eventuele bijkomende werk als aparte lijnen te offreren, zodat je ziet wat wat kost.

Wat wij van een vakman op ons platform controleren — en wat uitdrukkelijk niet — staat op onze verificatiepagina. De keuring zelf laat je hoe dan ook door een erkend organisme doen: dat is een andere rol dan die van de elektricien die de werken uitvoert, en het reglement houdt die twee uit elkaar.